O mercado imobiliário japonês vive um dos momentos mais marcantes das últimas décadas. Em Tóquio, os preços de novos condomínios atingiram recordes históricos, enquanto a oferta de unidades novas chegou ao menor nível desde os anos 1970. Ao mesmo tempo, o Japão continua atraindo capital estrangeiro em escala global, impulsionado pelo iene fraco, pela estabilidade do país e pelo apetite de investidores por ativos urbanos de alta qualidade.
O cenário, porém, não é simples. A alta de preços acontece em paralelo ao início de um novo ciclo de juros, depois de décadas de política monetária extremamente flexível. Isso começa a pressionar compradores locais, especialmente os de primeira viagem, mas ainda não foi suficiente para frear o interesse institucional e internacional.
Tóquio: preços em recorde histórico
Os preços dos condomínios novos nos 23 distritos de Tóquio chegaram a ¥137,84 milhões no ano fiscal de 2025, período que vai de abril de 2025 a março de 2026. O valor representa alta de 18,5% em relação ao ano anterior e marca um novo recorde histórico.
Na Grande Tóquio, que inclui Tóquio, Kanagawa, Saitama e Chiba, o preço médio também bateu recorde, chegando a ¥93,83 milhões, com alta de 15,3%.
O mercado de revenda acompanha a mesma tendência. Os imóveis usados acumulam 71 meses consecutivos de valorização, uma sequência iniciada em maio de 2020. Desde 2023, os distritos centrais, como Chuo, Minato e regiões vizinhas, concentram os maiores ganhos de preço.
Esse movimento reforça a força da capital japonesa como ativo imobiliário global. Tóquio não apenas valorizou, mas se consolidou como um dos mercados urbanos mais líquidos e procurados do mundo.
A crise de oferta por trás da valorização
A principal explicação para a alta contínua dos preços está na oferta limitada.
Na Grande Tóquio, a oferta de novos condomínios caiu para 21.659 unidades, o menor volume desde 1973. Essa escassez é resultado de três fatores principais: pouca disponibilidade de terrenos em áreas centrais, aumento dos custos de construção e regras trabalhistas mais rígidas, que atrasam o andamento das obras.
Com menos unidades disponíveis, a disputa pelos imóveis aumenta. A combinação de oferta escassa, demanda estrangeira firme e juros ainda baixos em comparação com outros mercados internacionais continua empurrando os preços para cima.
Na prática, Tóquio vive um cenário em que a demanda segue forte, mas a cidade tem cada vez menos espaço para crescer em regiões centrais. Isso transforma imóveis bem localizados em ativos ainda mais disputados.
Juros: o Banco do Japão começa a apertar
Depois de décadas de juros muito baixos, o Japão entrou em uma nova fase monetária.
O Banco do Japão elevou a taxa básica para 1% em 16 de junho de 2026, após ter deixado o juro zero em dezembro de 2025, quando a taxa passou para 0,75%. O mercado já espera uma nova alta em outubro de 2026, diante das pressões inflacionárias.
As hipotecas também ficaram mais caras. Em março de 2026, a taxa variável estava entre 0,8% e 1,0%, contra 0,4% a 0,6% dois anos antes. Já as taxas fixas estavam entre 1,8% e 2,3%. Alguns bancos ainda planejam aumentos adicionais de aproximadamente 0,25 ponto percentual nas taxas variáveis.
Esse movimento começa a afetar o poder de compra, principalmente de compradores de primeira viagem. Mesmo assim, para investidores institucionais, domésticos e estrangeiros, os juros japoneses ainda seguem relativamente baixos quando comparados a outros mercados desenvolvidos.
Compradores estrangeiros: mais transparência, mas sem barreiras de compra
O Japão não proíbe a compra de imóveis por estrangeiros. Em junho de 2026, o governo decidiu não avançar, por enquanto, com restrições específicas a compradores internacionais, apesar da pressão causada pela alta dos preços.
Ainda assim, novas exigências regulatórias foram implementadas.
Desde abril de 2026, toda aquisição de imóvel por não-residente exige o Formulário 22, com notificação ao Ministério das Finanças em até 20 dias. A medida faz parte de mudanças na FEFTA, a Lei de Câmbio e Comércio Exterior.
A partir de outubro de 2026, todos os compradores, japoneses ou estrangeiros, terão que declarar nacionalidade no registro de transferência de propriedade. Essa informação não será pública, mas aumenta o nível de transparência sobre quem está comprando imóveis no país.
Outra mudança importante é que pessoas que moram fora do Japão e possuem um condomínio no país precisam nomear um gestor doméstico imediatamente. Além disso, as taxas de visto subiram a partir de julho de 2026, criando mais um ponto de fricção para investidores estrangeiros.
Mesmo com essas exigências, o Japão continua aberto ao capital internacional. O país busca mais controle e transparência, mas sem fechar a porta para compradores estrangeiros.
Investimento estrangeiro segue em ritmo recorde
O interesse internacional pelo mercado japonês continua forte.
Mais de 27% das compras de imóveis no Japão em 2025 vieram de investidores internacionais, ante 21% cinco anos antes. O iene fraco tornou os ativos japoneses mais atrativos para compradores de fora, especialmente em mercados como Tóquio.
Na capital, entre 20% e 40% dos apartamentos novos foram vendidos a estrangeiros. Esse dado mostra como Tóquio se tornou um destino global de alocação patrimonial, não apenas um mercado residencial local.
A cidade também manteve a posição de número 1 do mundo em investimento cross-border pelo sétimo ano consecutivo. Isso reforça a confiança dos investidores na liquidez, segurança jurídica e estabilidade do mercado japonês.
Mercado comercial e J-REITs em recuperação
O mercado imobiliário comercial japonês também mostra força.
No primeiro trimestre de 2026, o volume de investimento imobiliário comercial chegou a ¥2,043 trilhões, alta de 2% em relação ao ano anterior e recorde para um primeiro trimestre.
Os J-REITs, fundos imobiliários japoneses listados, compraram ¥466,2 bilhões, crescimento de 5% ao ano. O destaque ficou para aquisições de escritórios centrais em Tóquio e para o setor hoteleiro, que registrou o maior volume trimestral da história.
Residencial, logística e hotelaria cresceram em dois dígitos, enquanto escritórios e varejo apresentaram queda. Mesmo assim, os J-REITs entraram em uma fase de recuperação. Muitos são considerados subvalorizados, e gestores já anunciam dividendos maiores e metas de crescimento anual acima de 2%.
Esse movimento mostra que o mercado japonês não depende apenas do residencial. A recuperação também passa por ativos comerciais bem localizados, turismo, logística e veículos financeiros mais maduros.
Além de Tóquio: Osaka, Kyoto e Fukuoka ganham espaço
Embora Tóquio concentre grande parte da atenção internacional, outros mercados japoneses começam a ganhar força.
Em Osaka, os preços de terrenos em áreas centrais como Umeda e Nakanoshima subiram cerca de 7% em 2025. A cidade também recebe investimentos relevantes em infraestrutura, ligados ao resort integrado da Ilha Yumeshima, previsto para abrir em 2030.
Kyoto vive uma dinâmica diferente. Os preços no centro histórico dobraram em cinco anos, impulsionados pela conversão de casas tradicionais machiya em hospedagens turísticas. As regras rígidas de preservação limitam novas construções, o que reforça a escassez e sustenta os preços.
Fukuoka, por sua vez, aparece como um dos mercados secundários mais observados do Japão. A cidade combina população mais jovem, ecossistema de startups, preços mais acessíveis que Tóquio e Osaka e yields de aluguel entre 6% e 8% em prédios pequenos ou moradia estudantil.
O yield médio nacional de aluguel está em 4,2%, mas Osaka e Fukuoka conseguem superar a rentabilidade de Tóquio central. Por isso, investidores em busca de melhor retorno começam a olhar com mais atenção para esses mercados alternativos.
Conclusão: Japão vive um ciclo raro no imobiliário
O Japão atravessa um momento raro no mercado imobiliário. Tóquio bate recordes históricos de preço, a oferta de novos imóveis está no menor nível em décadas, os juros começam a subir pela primeira vez em muito tempo e, ainda assim, o país segue como o principal destino mundial para capital estrangeiro cross-border.
A nova fase regulatória aumenta a transparência, mas não cria barreiras diretas à compra por estrangeiros. Isso mantém o Japão competitivo para investidores internacionais, especialmente em um momento em que a moeda segue atrativa e os ativos japoneses são vistos como seguros.
Ao mesmo tempo, o encarecimento de Tóquio abre espaço para mercados secundários como Osaka e Fukuoka, que oferecem melhores yields e oportunidades fora do eixo mais caro da capital.
O mercado japonês está mais caro, mais regulado e mais competitivo. Mas continua sendo um dos ambientes imobiliários mais fortes e observados do mundo em 2026.